Eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist erst dann möglich, wenn die Nutzung als Gewerbefläche rechtskräftig behördlich untersagt wurde. Eine zunächst nur vorläufig erteilte Untersagung reicht dafür nicht aus. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: XII ZR 77/12).
Laut Mietvertrag hatten die Vertragsparteien des Streitfalles vereinbart, dass der Vermieter für die Nutzbarkeit der Mietsache als Einzelhandelsgeschäft zu sorgen hatte. Der entsprechende Antrag auf Nutzungsänderung wurde in einem schriftlichen Anhörungsverfahren von der zuständigen Behörde zunächst jedoch abgelehnt. Daraufhin kündigte die Mieterin das Mietverhältnis fristlos und stellte die Mietzahlungen ein. Nach Ablauf der Kündigungsfrist wurde die Nutzungsänderung doch noch gestattet, sodass der Vermieter nunmehr die ausstehenden Monatsmieten rückwirkend einforderte. Die Mieterin verweigerte die Zahlung und verwies darauf, dass das Mietverhältnis bereits beendet gewesen sei.
Der Bundesgerichtshof stellte sich gegen die Mieterin, denn nach Ansicht der Richter sei das Mietverhältnis nicht beendet gewesen. Grundsätzlich könne zwar ein Mietmangel vorliegen, wenn die Nutzung bzw. die Nutzbarkeit des Mietobjektes zum vertraglich vereinbarten Mietzweck von den zuständigen Behörden in Zweifel gezogen wird. Für eine fristlose Kündigung iSd. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB reiche dieser Tatbestand aber nicht aus. Vielmehr sei es einem Mieter zuzumuten, einen abschließenden Bescheid zunächst abzuwarten.
Gleichwohl machten die BGH-Richter deutlich, dass einem Mieter das Recht auf Mietminderung während der Dauer der behördlichen Nutzungsuntersagung – und hier reicht bereits die bloße Ankündigung – in Höhe von 10 bis 100 Prozent zustehe.